La trêve hivernale court du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027 inclus. Pendant ces cinq mois, aucune mesure d'expulsion ne peut être exécutée, même avec un jugement définitif. Mais elle ne suspend ni la procédure judiciaire, ni les délais, ni la dette : un bailleur qui engage la procédure en novembre peut obtenir son jugement pendant la trêve et faire exécuter dès le 1er avril. Le fondement n'est pas la loi de 1989, mais l'article L. 412-6 du Code des procédures civiles d'exécution.
Ce qui est gelé
Le texte prévoit qu'il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre, jusqu'au 31 mars suivant, nonobstant toute décision passée en force de chose jugée. Concrètement, pendant cette période :
- Aucune expulsion physique ne peut être réalisée, jugement en main ou non
- Le concours de la force publique ne sera pas accordé
- Le locataire conserve l'eau, l'électricité et le chauffage, y compris en situation d'impayé
Ce qui continue
C'est le point que beaucoup de bailleurs manquent, et qui coûte cinq mois perdus :
- Vous pouvez faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire
- Vous pouvez assigner et obtenir un jugement de résiliation et d'expulsion
- Vous pouvez faire signifier le commandement de quitter les lieux, dont le délai court normalement
- La dette locative continue de s'accumuler : loyer, puis indemnité d'occupation après résiliation
- Les voies de recouvrement restent ouvertes, y compris la saisie sur rémunération
Seule l'exécution matérielle est suspendue. Attendre le printemps pour lancer la procédure revient à décaler l'expulsion de près d'un an.
Le calendrier à tenir pour être prêt au 1er avril
Depuis la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient de plein droit une clause de résiliation pour défaut de paiement, qu'elle soit ou non stipulée au contrat.
Attention à une subtilité de délai que beaucoup ignorent. La clause résolutoire ne produit effet qu'à l'issue d'un commandement de payer demeuré infructueux pendant six semaines — mais uniquement pour les baux conclus après l'entrée en vigueur de la loi, fin juillet 2023. La Cour de cassation a précisé, dans un avis rendu en juin 2024, que les baux en cours à cette date restent régis par le délai contractuel de deux mois.
Vérifiez donc la date de signature du bail avant de faire délivrer le commandement : viser le mauvais délai fragilise toute la suite. Le même raccourcissement à six semaines s'applique au délai de dénonciation de l'assignation au représentant de l'État, prescrit à peine d'irrecevabilité de la demande.
Les exceptions : plus étroites qu'on ne le croit
On lit souvent que « les squatteurs ne bénéficient pas de la trêve ». C'est vrai, mais seulement dans un cas précis. Le sursis ne s'applique pas lorsque l'expulsion a été prononcée en raison d'une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui, à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
Pour tout autre lieu — garage, terrain, local commercial, dépendance — l'exclusion n'est pas automatique : c'est le juge qui peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis. Il faut donc le lui demander expressément.
Deux autres exceptions figurent au texte ou en découlent :
- Le relogement des intéressés est assuré dans des conditions suffisantes, respectant l'unité et les besoins de la famille
- Le logement fait l'objet d'une mesure de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité, la sortie visant alors à protéger les occupants
Un locataire ordinaire en impayé, lui, bénéficie intégralement de la trêve. Aucun montant de dette, aussi élevé soit-il, n'y change quoi que ce soit.
Le piège qui vous fait passer du bon au mauvais côté
Changer les serrures, couper l'électricité ou l'eau, retirer les portes, harceler le locataire pour le pousser dehors : ce sont des voies de fait, et elles sont pénalement réprimées. Le fait de contraindre un occupant à quitter le lieu qu'il habite sans avoir obtenu le concours de l'État, à l'aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, est puni de trois ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende.
L'ampleur de l'impayé n'est jamais une justification. Un bailleur qui bascule dans la voie de fait perd non seulement sa procédure, mais devient lui-même défendeur — et le locataire peut obtenir sa réintégration ainsi que des dommages-intérêts.
Si le préfet refuse le concours de la force publique
Il arrive qu'après le 31 mars, la force publique ne soit toujours pas accordée. Ce n'est pas une impasse : l'État est tenu de prêter son concours à l'exécution des décisions de justice, et son refus — ou son silence — engage sa responsabilité.
Le bailleur peut alors demander à être indemnisé du préjudice subi, correspondant en pratique aux loyers et indemnités d'occupation non perçus à compter du refus. C'est une voie mal connue et pourtant fréquemment le seul recouvrement réellement effectif face à un occupant insolvable.
La bonne stratégie de bailleur
Un impayé constaté en octobre ou novembre doit déclencher immédiatement trois choses : un contact écrit et daté avec le locataire, la mobilisation de la caution ou de la garantie si vous en avez une, et la délivrance du commandement de payer.
Pensez également à signaler la situation à la CAF si le locataire perçoit une aide au logement, et à orienter le locataire vers le fonds de solidarité pour le logement de votre département : un dossier d'apurement abouti reste, financièrement, très supérieur à une expulsion obtenue au printemps suivant.
Ce que Kwitance fait pour vous
Kwitance déclenche des alertes automatiques dès qu'un loyer n'est pas validé, à J+3, J+5 et J+10 — l'objectif étant précisément de ne pas découvrir un impayé installé au moment où la trêve démarre.
L'historique complet des paiements, des relances envoyées et des échanges est conservé et daté. C'est ce qui vous permet, le jour de l'audience, de produire une chronologie continue plutôt qu'un dossier reconstitué après coup.
