Depuis le 1er octobre 2026, tout bail d'habitation vide ou meublé conclu ou renouvelé doit suivre le nouveau contrat type issu du décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026. Quatre changements concernent directement les bailleurs : une clause résolutoire réécrite (effet six semaines après un commandement de payer resté sans suite), la possibilité d'indiquer le numéro de téléphone portable du bailleur et du locataire, une nouvelle mention sur la servitude de résidence principale, et la mise à jour d'une référence du code de la construction. Les baux déjà signés n'ont pas à être refaits.
Le décret n° 2026-596 en bref
Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, publié au Journal officiel du 7 juillet 2026 (NOR : VLOL2534004D), modifie le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, qui fixe les contrats types de location de logement à usage de résidence principale. Ce décret de 2015 comporte deux modèles : l'annexe 1 pour les logements loués vides, l'annexe 2 pour les logements loués meublés. Le nouveau texte modifie les deux.
Il comporte deux volets, avec deux dates d'entrée en vigueur distinctes :
- Article 1 — le contrat type : en vigueur le 1er octobre 2026, pour les contrats conclus ou renouvelés à compter de cette date.
- Article 2 — les aides au logement outre-mer : en vigueur le 1er janvier 2027. Il adapte au cas de Saint-Barthélemy, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon les règles de maintien des aides au logement en cas d'impayé. Il ne modifie pas le bail.
Qui est concerné ?
Le contrat type s'impose aux baux soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pour un logement loué à titre de résidence principale : location vide, location meublée et colocation à bail unique. Les locations saisonnières, les résidences secondaires, les baux commerciaux et professionnels ne sont pas concernés.
Le point essentiel est la date : le nouveau modèle s'applique aux baux conclus ou renouvelés à partir du 1er octobre 2026. Un bail préparé en septembre mais signé en octobre est conclu en octobre : il doit suivre le nouveau modèle.
Changement n° 1 : la clause résolutoire est réécrite
C'est la modification la plus importante. La rubrique VIII du contrat type est remplacée. La clause obligatoire est désormais rédigée ainsi :
« Le contrat de location est résilié de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. La clause de résiliation de plein droit ne produit effet que six semaines après la date d'un commandement de payer demeuré infructueux. »
Le délai de six semaines n'est pas nouveau : il résulte de la loi Kasbarian-Bergé du 27 juillet 2023, qui l'a substitué à l'ancien délai de deux mois. Ce qui change, c'est que le contrat type le reprend désormais noir sur blanc. Pour les baux signés avant le 29 juillet 2023 qui prévoient un délai de deux mois, ce délai reste celui du contrat.
Le décret encadre aussi, « le cas échéant », trois autres motifs de résiliation de plein droit que le bail peut prévoir :
- Le défaut d'assurance des risques locatifs : la clause ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.
- Les troubles de voisinage : le non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux, constaté par une décision de justice passée en force de chose jugée.
- Le non-respect de l'obligation de résidence principale, uniquement pour un logement soumis à la servitude présentée plus bas. La clause ne joue qu'à l'expiration du délai de mise en demeure fixé par le maire (II de l'article L. 481-4 du code de l'urbanisme).
Rappel indispensable : une résiliation de plein droit n'autorise jamais le bailleur à reprendre lui-même les lieux. L'expulsion suppose toujours une décision de justice et ne peut pas être exécutée pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars.
Changement n° 2 : le téléphone portable du bailleur et du locataire
La rubrique I du contrat type, qui désigne les parties, prévoit désormais le numéro de téléphone portable (facultatif) du bailleur et celui du ou des locataires. L'objectif affiché est de pouvoir joindre rapidement l'autre partie.
La mention est facultative : un bail sans numéro reste conforme. Mais le modèle prévoit désormais la ligne, et la renseigner évite bien des échanges de courriers.
Changement n° 3 : la servitude de résidence principale
La rubrique II.B du contrat type, consacrée à la destination des locaux, peut désormais comporter cette mention, « le cas échéant » :
« Le logement objet du présent contrat est soumis à l'obligation prévue à l'article L. 151-14-1 du code de l'urbanisme ; il est à usage exclusif de résidence principale, au sens de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989. »
Cette servitude découle de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 sur la régulation des meublés de tourisme. Elle permet au plan local d'urbanisme de réserver certains secteurs aux résidences principales, pour les constructions nouvelles. Elle ne concerne donc qu'une minorité de logements. Pour savoir si le vôtre est concerné, consultez votre permis de construire, votre certificat d'urbanisme ou votre acte d'acquisition.
Si votre logement n'est pas soumis à cette servitude, la mention n'a pas à figurer dans le bail.
Changement n° 4 : une référence mise à jour
Dans les deux contrats types, la référence à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation, relatif aux logements conventionnés, est remplacée par l'article L. 831-1, issu de la recodification de ce code. Le fond ne change pas.
Faut-il refaire les baux en cours ?
Non. Le décret s'applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026. Un bail signé avant cette date reste valable tel quel, sans avenant. En revanche, tout nouveau bail, et tout bail renouvelé à partir de cette date, doit suivre le nouveau modèle.
Utiliser un modèle à jour est aussi une précaution pratique : certains contrats d'assurance loyers impayés exigent un bail conforme au contrat type en vigueur. Un modèle périmé peut fragiliser votre dossier le jour où vous en avez besoin.
Questions fréquentes
Quelle est la date d'entrée en vigueur du nouveau contrat type de bail ?
Le 1er octobre 2026, pour les baux d'habitation vides ou meublés conclus ou renouvelés à compter de cette date (article 3 du décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026).
Le numéro de téléphone du locataire est-il obligatoire dans le bail ?
Non. Le contrat type prévoit le numéro de téléphone portable du bailleur et du locataire, mais à titre facultatif.
Quel est le délai de la clause résolutoire après un commandement de payer ?
Six semaines pour un défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie ; un mois pour un défaut d'assurance.
Mon logement est-il soumis à la servitude de résidence principale ?
Seulement s'il s'agit d'une construction nouvelle située dans un secteur que le plan local d'urbanisme réserve aux résidences principales (article L. 151-14-1 du code de l'urbanisme). Votre permis de construire ou votre certificat d'urbanisme l'indique.
Les locations saisonnières sont-elles concernées ?
Non. Le contrat type ne vise que les logements loués à titre de résidence principale.
Ce que Kwitance fait pour vous
Kwitance a mis ses baux d'habitation en conformité le 1er octobre 2026, jour même de l'entrée en vigueur du décret. Tout bail vide, meublé ou en colocation que vous générez depuis cette date suit le nouveau contrat type, sans aucune action de votre part :
- La clause résolutoire reprend mot pour mot la rédaction du décret : six semaines après un commandement de payer, un mois pour le défaut d'assurance, troubles de voisinage constatés par une décision de justice définitive.
- Le téléphone portable du bailleur et du locataire s'imprime automatiquement dès qu'il figure dans leur fiche. Un numéro fixe n'apparaît jamais sous le libellé « portable », et les numéros étrangers sont pris en charge.
- Une case dédiée dans le formulaire du bail permet d'indiquer que le logement est soumis à la servitude de résidence principale. Cochée, elle ajoute la mention au bail et le motif de résiliation correspondant.
- Vos baux déjà signés ne sont pas modifiés : ils restent conformes au modèle en vigueur à leur signature.
Comme à chaque évolution de la réglementation, vous n'avez rien à mettre à jour vous-même : le bail que vous signez aujourd'hui est celui que la loi attend aujourd'hui.
