Un bailleur ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail, pour l'un des trois motifs prévus par la loi, et en respectant un formalisme strict. L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 impose en outre des mentions à peine de nullité : c'est là que la majorité des congés se font annuler, bien plus souvent que sur le motif lui-même.
Le congé n'est possible qu'à l'échéance du bail
Contrairement au locataire, qui peut partir à tout moment sous préavis, le bailleur est enfermé dans le calendrier du bail. En location vide, la durée est de 3 ans lorsque le bailleur est une personne physique ou une SCI familiale, et de 6 ans lorsqu'il s'agit d'une personne morale. En location meublée, l'échéance est annuelle.
Hors échéance, seules deux voies existent : le jeu de la clause résolutoire en cas d'impayé, ou une résiliation judiciaire pour manquement grave. Un congé donné en cours de bail est sans effet.
Les trois seuls motifs autorisés
- Le congé pour reprise — reprendre le logement pour y habiter ou y loger un proche. Le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision.
- Le congé pour vente — vendre le logement libre d'occupation. En location vide, il vaut offre de vente au profit du locataire.
- Le congé pour motif légitime et sérieux — manquement du locataire à ses obligations : impayés répétés, troubles de voisinage avérés, sous-location non autorisée. Le juge apprécie souverainement.
Le piège n°1 : les mentions à peine de nullité
C'est le point le plus mal maîtrisé. Le congé doit indiquer le motif allégué. Et en cas de reprise, il doit indiquer les nom et adresse du bénéficiaire ainsi que la nature du lien entre le bailleur et ce bénéficiaire. L'omission entraîne la nullité, même si le motif est parfaitement légitime.
Le cercle des bénéficiaires est par ailleurs limitatif : le bailleur lui-même, son conjoint, le partenaire lié par un PACS enregistré à la date du congé, le concubin notoire depuis au moins un an à cette même date, ses ascendants, ses descendants, ou ceux du conjoint, du partenaire ou du concubin notoire. Un frère, une sœur, un neveu ne sont pas dans la liste.
Pour un congé pour vente, le congé doit en outre reproduire les cinq premiers alinéas du II de l'article 15, indiquer le prix et les conditions de la vente, et décrire précisément les locaux et leurs dépendances.
Le droit de préemption du locataire
En location vide, le congé pour vente vaut offre de vente. Le locataire dispose de 2 mois pour accepter, portés à 4 mois s'il recourt à un prêt immobilier. Deux exceptions notables : la vente à un ascendant ou descendant du bailleur, et la vente globale de l'immeuble entier à un acquéreur unique sous certaines conditions.
Si le bailleur baisse ensuite son prix pour un autre acquéreur, le droit de préemption renaît au nouveau prix, et le locataire dispose alors d'un mois pour se positionner. Le régime du meublé relève d'un texte distinct, l'article 25-8, qui n'organise pas ce droit de préemption.
Les délais de préavis
- Location vide : 6 mois avant l'échéance
- Location meublée : 3 mois avant l'échéance
Le délai court à compter de la réception du congé par le locataire, jamais de son envoi. Un congé reçu ne serait-ce qu'un jour trop tard est sans effet pour cette échéance : le bail se reconduit tacitement, et il faut attendre l'échéance suivante.
Point souvent ignoré des bailleurs : pendant le préavis, lorsque le congé émane du bailleur, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a réellement occupé les lieux. S'il part deux mois avant le terme, il ne doit rien pour ces deux mois.
La forme : ni email, ni SMS, ni courrier simple
Trois modes de notification, et trois seulement : la lettre recommandée avec accusé de réception, l'acte de commissaire de justice, ou la remise en main propre contre récépissé ou émargement daté.
Un congé notifié par email ou par courrier simple est sans valeur, même si le locataire l'a manifestement reçu et n'a rien contesté sur le moment. Il pourra l'invoquer plusieurs mois plus tard.
Les locataires protégés
Le bailleur ne peut pas donner congé à un locataire de plus de 65 ans dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond d'attribution des logements locatifs conventionnés, sans lui offrir un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Les deux conditions sont cumulatives. La protection s'étend au locataire ayant à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources, sous condition de ressources cumulées du foyer.
L'exception est mal comprise : elle joue lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de 65 ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au même plafond. C'est un « ou », pas un « et » — l'une des deux conditions suffit.
Autre point à corriger : un manquement du locataire ne fait pas tomber cette protection. L'âge du locataire et du bailleur s'apprécie à la date d'échéance du contrat, le montant des ressources à la date de notification du congé.
Le congé frauduleux : une sanction pénale
Délivrer un congé justifié frauduleusement par une décision de reprendre ou de vendre est puni d'une amende pénale pouvant atteindre 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale. Le locataire peut se constituer partie civile et demander réparation de son préjudice.
Concrètement : donner congé pour reprise puis remettre le bien en location, ou donner congé pour vente sans jamais mettre le bien en vente, expose à cette sanction. Une fois délivré, le congé ne peut d'ailleurs plus être rétracté sans l'accord exprès du locataire. Pour approfondir le formalisme, l'Institut national de la consommation détaille les règles applicables à la location vide.
Ce que Kwitance fait pour vous
Les alertes automatiques de Kwitance vous signalent les échéances de bail suffisamment en amont pour respecter le préavis de 6 ou 3 mois — le premier motif d'échec d'un congé étant tout simplement d'y penser trop tard.
L'historique complet des loyers et des incidents de paiement est conservé et horodaté, ce qui permet de documenter précisément un congé pour motif légitime et sérieux si vous devez le défendre devant le juge. Les baux générés dans Kwitance intègrent par ailleurs la clause résolutoire pour défaut de paiement.
