Sans carte G, une conciergerie ne peut ni signer un bail au nom du propriétaire, ni encaisser les loyers, ni délivrer une quittance : ces actes relèvent de la gestion immobilière réglementée et sont frappés de nullité. En revanche, elle peut réaliser les prestations matérielles du séjour et signer un état des lieux, que la loi autorise expressément à confier à un tiers mandaté. La ligne de partage n'est pas la nature du document : c'est de savoir si la conciergerie représente le propriétaire ou si elle exécute une prestation pour lui.
Ce que la loi Hoguet range dans la gestion immobilière
L'article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 vise les personnes qui, d'une manière habituelle, prêtent leur concours aux opérations portant sur les biens d'autrui, notamment la location « saisonnière ou non, en nu ou en meublé ».
Trois critères doivent être réunis : le bien appartient à un tiers, l'activité est habituelle, elle est rémunérée. Une conciergerie qui gère cinq logements pour cinq propriétaires les remplit tous les trois.
Le mot « saisonnière » figure noir sur blanc dans le texte. La location courte durée n'est donc pas un angle mort de la loi Hoguet, contrairement à une idée encore répandue dans le secteur.
La carte G est délivrée par la CCI pour trois ans. Dès qu'il y a maniement de fonds, elle doit être doublée d'une garantie financière : au minimum 30 000 € les deux premières années d'exercice, puis 110 000 €.
Les actes que vous ne pouvez pas signer sans carte G
- Le bail ou le contrat de location courte durée signé « pour le compte de » ou « sous le mandat de » le propriétaire.
- La quittance de loyer, qui atteste d'un encaissement réalisé pour le compte d'un tiers.
- L'encaissement des loyers et la détention du dépôt de garantie ou de la caution voyageur, même transitoirement avant reversement.
- Le mandat de gestion lui-même, qui est l'acte fondateur de toute la relation.
La sanction pénale est prévue à l'article 14 de la loi : six mois d'emprisonnement et 7 500 € d'amende. Elle frappe la conciergerie, pas le propriétaire.
La sanction civile est plus redoutable au quotidien. Un mandat conclu sans la carte requise est nul, et la conciergerie ne peut réclamer aucune rémunération au titre des prestations couvertes par ce mandat — y compris lorsque le service a été rendu, et bien rendu.
Quant au bail signé dans ces conditions, soyons précis : ce n'est pas le contrat de location en lui-même qui disparaît, c'est le pouvoir de celui qui l'a signé. Le propriétaire comme le locataire peuvent contester l'engagement pris par une personne qui n'avait pas qualité pour le représenter. C'est une position de départ que personne ne veut occuper devant un juge.
L'état des lieux : l'exception, et pourquoi elle tient
L'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que l'état des lieux est établi contradictoirement « par les parties ou par un tiers mandaté par elles ».
La loi organise donc elle-même l'intervention d'un tiers. Et le mandat dont il s'agit ici est un mandat de droit commun, portant sur un acte matériel de constat — pas un mandat de gestion au sens de la loi Hoguet.
La différence est structurelle. Un état des lieux ne transfère aucun pouvoir de disposition sur le bien, n'engage le propriétaire dans aucun contrat, et n'implique aucun maniement de fonds. Il décrit un état à une date donnée. C'est une prestation, pas une représentation.
Une réserve, et elle a du poids : la Cour de cassation a jugé le 3 juillet 2025 (3e civ., n° 24-13.219) que le tiers doit pouvoir justifier du mandat qui l'habilite, faute de quoi l'état des lieux est fragilisé.
Autrement dit, l'exception ne se présume pas. Elle suppose un mandat écrit, daté, désignant le bien et la mission confiée. C'est une contrainte, mais c'est aussi ce qui rend la position solide le jour où le locataire conteste une retenue sur son dépôt de garantie.
Le partage concret : qui signe quoi
| Acte | Sans carte G | Avec carte G valide |
|---|---|---|
| Bail, contrat courte durée | PropriétaireSigne lui-même | ConciergerieSigne sous mandat |
| Quittance de loyer | PropriétaireL'émet lui-même | ConciergerieL'émet sous mandat |
| Encaissement des loyers | PropriétaireFlux direct sur son compte | ConciergerieSous garantie financière |
| État des lieux | ConciergerieTiers mandaté, article 3-2 | ConciergerieEn qualité de mandataire |
| Attestations administratives | ConciergerieEn qualité de gestionnaire | ConciergerieEn qualité de mandataire |
Dernier point, et c'est celui qu'on oublie : une carte a une date de fin de validité. Une carte expirée équivaut à une absence de carte. Le jour où elle tombe, tous les actes de la colonne de gauche redeviennent la seule option légale — sans préavis, et souvent sans que personne ne s'en aperçoive.
Comment Kwitance gère ce partage automatiquement
Le statut carte G est une donnée du compte : numéro, CCI émettrice, date de fin de validité, garantie financière et organisme garant. Cette donnée pilote ensuite le signataire de chaque document produit, sans réglage supplémentaire.
Carte valide : la conciergerie signe en qualité de mandataire, avec les mentions Hoguet portées sur les PDF. Carte absente ou expirée : le bail et le contrat courte durée partent automatiquement en signature chez le propriétaire via un lien sécurisé, la conciergerie ne pouvant plus signer à sa place — le blocage est vérifié côté serveur, pas seulement à l'écran. Les attestations, elles, restent signables mais basculent de « mandataire » à « gestionnaire du bien ».
Trois alertes automatiques préviennent 60 jours, 30 jours puis le jour de l'expiration. Et le mode de signature est figé à l'ouverture de chaque bail : une carte qui change d'état ensuite ne vient jamais perturber un contrat déjà engagé.
